โฉนดที่ดิน หรือ น.ส.4 คืออะไร?

โฉนดที่ดิน หรือ น.ส.4 ตามมาตรา 1 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 ได้ให้ความหมายว่าเป็น หนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ ผู้มีชื่อในหนังสือสำคัญนี้สามารถใช้ความเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นยันแก่บุคคลทั่วไปได้ นอกจากนี้ ผู้มีชื่อในโฉนดที่ดินยังสามารถทำนิติกรรมใด ๆ ก็ได้ เว้นแต่จะมีกรณีที่กฎหมายที่ดินบางมาตราห้ามไว้โดยเฉพาะ เช่น ตามมาตรา 31 และมาตรา 58 ทวิ วรรคห้าแห่งประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 เป็นต้น และการโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่มีโฉนดที่ดินจะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 4 ทวิแห่งประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 ซึ่งบัญญัติว่า "นับตั้งแต่วันที่ประกาศของคณะปฏิวัติฉบับนี้ใช้บังคับ การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในที่ดิน ซึ่งมีโฉนดหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ นอกจากนี้ มาตรา 456 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ยังได้บัญญัติไว้ว่า "การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ไซร้ ท่านว่า เป็นโมฆะ....." แม้โฉนดที่ดินจะเป็นหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน แต่ตราบใดที่ผู้เป็นเจ้าของที่ดินยังไม่ได้รับแจกโฉนดที่ดินจากทางราชการมาไว้ในครอบครอง ก็ยังถือไม่ได้ว่า ราษฎรผู้นั้นมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้น ถึงแม้ว่าเจ้าพนักงานที่ดินจะออกใบไต่สวนให้แล้ว แต่ใบไต่สวนหาใช่หลักฐานแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินแต่อย่างใดไม่

คำพิพากษาฎีกาที่ 1331/2508 ตราบใดที่ผู้ยึดถือที่ดินยังไม่ได้มาซึ่งโฉนด หรือยังไม่ได้รับโฉนดไปจากพนักงานเจ้าหน้าที่ ผู้ที่ยึดถือไว้ก็จะถือว่าตนได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินอันแท้จริงถูกต้องตามกฎหมายแล้วไม่ได้ ด้วยเหตุนี้ ถ้ามีบุคคลอื่นมาแย่งการครอบครองนั้น ผู้เป็นเจ้าของที่ดินไม่ฟ้องภายในหนึ่งปี ก็เป็นอันสิ้นสิทธิ์

การออกโฉนดที่ดินให้กระทำได้ในบริเวณที่ดินที่ได้สร้างระวางแผนที่เพื่อการออกโฉนดที่ดินไว้แล้ว ในบริเวณที่ดินนอกจากนี้ให้ออกเป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ เว้นแต่อธิบดีกรมที่ดินจะเห็นเป็นการสมควรให้ออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ในบริเวณที่ดินที่ได้สร้างระวางแผนที่ไว้แล้วไปพลางก่อนก็ได้ และนอกจากที่ดินนั้นจะต้องมีระวางแผนที่แล้ว ยังห้ามมิให้ออกโฉนดที่ดินสำหรับที่ดินดังต่อไปนี้ จะต้องไม่ใช่ที่ดินที่ราษฎรใช้ประโยชน์ร่วมกัน เช่น ทางน้ำ ทางหลวง ทะเลสาบ ที่ชายตลิ่ง ที่เขา ที่ภูเขา ที่เกาะ (แต่ไม่รวมถึงที่ดินของผู้ซึ่งมีหลักฐานการแจ้งการครอบครองที่ดิน มีใบจอง ใบเหยียบย่ำ หนังสือรับรองการทำประโยชน์ โฉนดตราจอง ตราจองที่ตราว่า "ได้ทำประโยชน์แล้ว") หรือเป็นผู้มีสิทธิตามกฎหมายว่าด้วยการจัดที่ดินเพื่อการครองชีพ หรือที่ดินที่คณะกรรมการจัดที่ดินแห่งชาติได้อนุมัติให้จัดแก่ประชาชน) ที่สงวนหวงห้ามตามมาตรา 10 แห่งพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ.2497 มาตรา 20 (3) และ (4) แห่งประมวลกฎหมายที่ดินซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดิน (ฉบับที่ 3) พ.ศ.2526 หรือกฎหมายอื่น ที่ดินที่คณะรัฐมนตรีสงวนไว้เพื่อรักษาทรัพยากรธรรมชาติหรือเพื่อประโยชน์สาธารณะอย่างอื่น

โฉนดที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดินมี 6 แบบคือ

1.        โฉนดที่ดินแบบ น.ส. 4 ก

2.        โฉนดที่ดินแบบ น.ส. 4 ข

3.        โฉนดที่ดินแบบ น.ส. 4 ค

4.        โฉนดที่ดินแบบ น.ส. 4

5.        โฉนดที่ดินแบบ น.ส. 4 ง

6.        โฉนดที่ดินแบบ น.ส. 4 จ

โฉนดที่ดิน 3 แบบแรก คือ แบบ น.ส. 4 ก แบบ น.ส. 4 ข และแบบ น.ส. 4 ค เป็นโฉนดที่ดินที่ออกโดยอาศัยกฎกระทรวง ฉบับที่ 5 (พ.ศ.2497) ซึ่งต่อมากฎกระทรวงฉบับนี้ได้ถูกยกเลิกโดยกฎกระทรวงฉบับที่ 15 (พ.ศ. 2510) ในปัจจุบันจึงไม่มีการออกโฉนดที่ดินทั้ง 3 ฉบับให้แก่ราษฎร แต่ถ้าราษฎรผู้ใดยังมีโฉนดที่ดินดังกล่าวอยู่แล้ว ก็ยังถือว่า ใช้ได้

โฉนดที่ดินแบบ น.ส. 4 เป็นโฉนดที่ดินที่ออกโดยอาศัยกฎกระทรวง ฉบับที่ 15 (พ.ศ.2510) ซึ่งต่อมาถูกยกเลิกโดยกฎกระทรวง ฉบับที่ 34 (พ.ศ.2529)

โฉนดที่ดินแบบ น.ส. 4 ง เป็นโฉนดที่ดินที่ออกโดยอาศัยกฎกระทรวง ฉบับที่ 17 (พ.ศ.2514) ซึ่งต่อมาถูกยกเลิกโดยกฎกระทรวง ฉบับที่ 34 (พ.ศ.2529)

โฉนดที่ดินแบบ น.ส. 4 จ เป็นโฉนดที่ดินที่ออกโดยอาศัยกฎกระทรวง ฉบับที่ 17 (พ.ศ.2514) ซึ่งต่อมาถูกยกเลิกโดยกฎกระทรวง ฉบับที่ 34 (พ.ศ.2529) ซึ่งต่อมากฎกระทรวงฉบับนี้ได้ถูกยกเลิกโดยกฎกระทรวงฉบับที่ 43 (พ.ศ.2537) แต่กฎกระทรวงฉบับที่ 43 ก็ยังคงให้ออกโฉนดที่ดินแบบ น.ส. 4 จ. เช่นเดิม โฉนดที่ดินแบบ น.ส. 4 จ.นี้ เป็นโฉนดที่ดินแบบหลังสุดที่ทางราชการออกให้แก่ราษฎรครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดิน ดังนั้น ในปัจจุบันนี้โฉนดที่ดินที่ทางราชการออกให้แก่ราษฎรจึงเป็นแบบ น.ส. 4 จ เท่านั้น